Az adásvételi szerződés legfontosabb tudnivalói

Az adásvétel a leggyakrabban előforduló szerződés fajta. Az adásvételi szerződés két vagy több személy egybehangzó és kölcsönös akaratnyilatkozata, azaz egy olyan megállapodás, melyet a felek egymásra és önmagukra nézve is kötelező érvényűnek ismernek el. A szerződés tartalmát a felek szabadon, saját igényeiknek megfelelően állapíthatják meg, azonban annak kereteit a Polgári Törvénykönyv szabályozza. A szerződés a “pacta sunt servanda” elvet követve kötelezően teljesítendő, azonban a bírói joggyakorlat a valós piaci értéktől legalább 40%-kal eltérő összegek esetén biztosítja a megtámadhatóságot.

Ingatlan adásvételi szerződés esetén a vevőt illetékfizetési kötelezettség terheli, melynek mértéke a vásárolt ingatlan értékétől függ, de nem haladja meg annak 6%-t. Gépjármű adásvételi szerződés megkötését követően az eladó felelőssége a gépjárművet lejelenteni a hatóságoknak, hiszen csak így kerülheti el a vevő esetleges hátrányos magatartásából származó károkat. Egyéb kisebb ingóságok esetében az adásvétel szóban is létrejöhet, azonban műtárgyak esetében a későbbi hitelességi jogviták elkerülése érdekében ajánlott az írásbeli szerződés megkötése. Szintén ajánlott mobiltelefonok esetében írásbeli adásvételi szerződést kötni, melyben az eladó biztosítja a vásárlót, hogy a mobiltelefon eredeti vásárlásakor kötött hűségidőszaka lejárt, illetve egyben a származását is igazolja. A mobilszolgáltatók a lopott telefonokról közös, uniós szintű nyilvántartást vezetnek, így ezen telefonok IMEI számát a legtöbb hálózatban blokkolják.

Az adásvételt a polgári törvénykönyv 1959. évi IV. törvénye szabályozza, melyet részletesen az alábbiakban olvashat.

Az adásvétel fogalma

365. § (1) Adásvételi szerződés alapján az eladó köteles a dolog tulajdonát a vevőre átruházni és a dolgot a vevő birtokába bocsátani, a vevő pedig köteles a vételárat megfizetni és a dolgot átvenni.
(2) Adásvétel tárgya lehet minden dolog, amely nincs kivonva a forgalomból.
(3) Ingatlan adásvételének érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges.
(4) Az ingatlan-adásvétel hatálya a mezőgazdasági felszerelésre és jószágra csak akkor terjed ki, ha ebben a felek kifejezetten megállapodtak.
366. § (1) Ha vételárként piaci árat kötöttek ki, a teljesítési helynek megfelelő piacon a teljesítési időben kialakult középárat kell megfizetni.
(2) Ha jogszabály kivételt nem tesz, a súly szerint megállapított vételárat a tiszta súly alapján kell kiszámítani.

A felek jogai és kötelezettségei

367. § (1) Az eladó köteles a vevőt a dolog lényeges tulajdonságairól és a dologgal kapcsolatos fontos követelményekről, különösen a dologra vonatkozó esetleges jogokról és a dologgal kapcsolatos terhekről tájékoztatni. Köteles továbbá az ilyen körülményekre, illetőleg jogokra és terhekre vonatkozó okiratokat a vevőnek átadni.
(2) Az eladó viseli az átadással és az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot rendezésével kapcsolatos költségeket.
(3) A szerződéskötési költségek, a tulajdonátruházási illeték, továbbá az átvétel és a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésének költségei a vevőt terhelik.
368. § (1) Az eladó a tulajdonjogot csak a szerződés megkötésekor, írásban és legfeljebb a vételár teljes kiegyenlítéséig tarthatja fenn.
(2) A vevő a tulajdonjog-fenntartás hatályossága idején a dolgot nem idegenítheti el, és nem terhelheti meg. Ez a szabály harmadik személy jóhiszeműen és ellenérték fejében szerzett jogát nem érinti.
(3) Az ingatlan vevője – ha a tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése előtt birtokba lép – ennek napjától kezdve szedi a dolog hasznait, viseli terheit és azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni.

Szavatosság a tulajdonjog átruházásáért és tehermentességéért

369. § (1) Ha harmadik személynek az adásvétel tárgyára olyan joga van, amely a vevő tulajdonszerzését akadályozza, a vevő elállhat a szerződéstől, és kártérítést követelhet.
(2) E jogainak gyakorlása előtt a vevő köteles az eladót megfelelő határidő kitűzésével felhívni arra, hogy tulajdonszerzésének akadályait hárítsa el, vagy adjon megfelelő biztosítékot.
(3) Ha a vevő harmadik személy joga következtében a dolgot e harmadik személynek kiszolgáltatja, vagy az eladónak visszaadja, az eladótól kártérítést követelhet.
(4) Ha az eladó jóhiszemű volt, csak a szerződés megkötéséből eredő károkat köteles megfizetni. Ez a vevő elállási jogát nem érinti.
370. § (1) Ha harmadik személynek a dolgon olyan joga áll fenn, amely a vevő tulajdonjogát korlátozza, a vevő megfelelő határidő kitűzésével tehermentesítést követelhet, és a tehermentesítésig megtagadhatja az ehhez szükséges összeg megfizetését.
(2) A határidő eredménytelen eltelte után a vevő a dolgot az így rendelkezésre álló összegből vagy egyébként az eladó költségére tehermentesítheti.
(3) Ha a tehermentesítés lehetetlen, vagy aránytalan költséggel járna, a vevő a szerződéstől elállhat, és kártérítést követelhet, vagy a teher átvállalása fejében a vételár megfelelő csökkentését követelheti. Ezek a jogok a vevőt akkor is megilletik, ha a tehermentesítésre megszabott határidő eredménytelenül telt el, és a vevő nem kívánja a dolog tehermentesítését.
(4) Nem illetik meg ezek a jogok a vevőt, ha a szerződés megkötésekor tudnia kellett, hogy a dolgon korlátozástól mentes tulajdonjogot nem szerezhet, kivéve, ha az eladó a vevő korlátozástól mentes tulajdonszerzéséért jótállott. A jelzálogjogtól való mentességért az eladó akkor is szavatol, ha arról a vevő tudott.

Az adásvétel egyes különös nemei

371. § (1) Ha a dolgot megtekintésre vagy próbára vették, a szerződés hatálya a vevő nyilatkozatától függ. A vevő e nyilatkozatát nem köteles indokolni.
(2) Az eladó határidőt tűzhet a nyilatkozattételre; ha a vevő e határidőt elmulasztja, a szerződés nem hatályos.
(3) Ha a vevő a dolgot próbára átvette, és az eladó által kitűzött határidőig nem nyilatkozott, a szerződés hatályos.
(4) Az eladó nem szavatol azokért a hibákért, amelyeket a vevő felismerhetett.
372. § (1) Minta szerinti vétel esetében az eladó a mintának megfelelő dolgot köteles szolgáltatni.
(2) Az eladó a dolog fel nem ismerhető hibájáért akkor is szavatossággal tartozik, ha e hiba a mintában is megvolt.
(3) Ha a vevő a mintát nem mutatja fel, őt terheli annak bizonyítása, hogy a dolog a mintának nem felelt meg.
373. § (1) Ha a tulajdonos meghatározott dologra nézve írásbeli megállapodással elővásárlási jogot enged, és a dolgot el akarja adni, a kapott ajánlatot a szerződés megkötése előtt köteles az elővásárlásra jogosulttal közölni. Nem terheli e kötelezettség a tulajdonost, ha annak teljesítése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna.
(2) Ha az elővásárlásra jogosult a tulajdonoshoz intézett nyilatkozatában az ajánlat tartalmát magáévá teszi, a szerződés közöttük létrejön. Ha a jogosult a szerződési ajánlat elfogadására általában megszabott határidő alatt ilyen nyilatkozatot nem tesz, a tulajdonos a dolgot az ajánlatnak megfelelően vagy annál kedvezőbb feltételek mellett eladhatja.
(3) Ha az elővásárlási jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik, az mindenkivel szemben hatályos, aki a bejegyzést követően az ingatlanon valamely jogot szerez.
(4) Az elővásárlási jog átruházása – ha törvény eltérően nem rendelkezik – semmis, gazdálkodó szervezet azonban kijelölheti azt a személyt, aki e jog gyakorlására jogosult.
(5) Az elővásárlási jog – ha törvény eltérően nem rendelkezik – az örökösökre nem száll át.
(6) Az elővásárlási jogra vonatkozó rendelkezéseket a jogszabályon alapuló elővásárlási jogra is alkalmazni kell. A jogszabályon alapuló elővásárlási jog a szerződéses elővásárlási jogot megelőzi.
374. § (1) Az eladott dolog visszavásárlásának jogát az adásvételi szerződéssel egyidejűleg írásba kell foglalni. A visszavásárlás az eladónak a vevőhöz intézett nyilatkozatával jön létre.
(2) A visszavásárlási jogot legfeljebb öt évre lehet kikötni; az ezzel ellentétes megállapodás semmis.
(3) A visszavásárlási ár egyenlő az eredeti vételárral; az eredeti vevő azonban a visszavásárlási áron felül követelheti azt az összeget, amellyel a dolog értéke hasznos ráfordításai folytán a visszavásárlás időpontjáig gyarapodott, a visszavásárló pedig levonhatja a dolog időközi romlásából eredő értékcsökkenést.
(4) Az eredeti vevő felelős a visszavásárlási jog meghiúsításáért vagy csorbításáért; ha azonban a dolog neki fel nem róható okból megsemmisült, a visszavásárlási jog megszűnik.
(5) Egyebekben a visszavásárlási jogra az elővásárlási jog szabályait kell alkalmazni.
375. § (1) Ha a tulajdonos másnak vételi jogot (opció) enged, a jogosult a dolgot egyoldalú nyilatkozattal megvásárolhatja. A vételi jogra vonatkozó megállapodást – a dolog és a vételár megjelölésével – írásba kell foglalni.
(2) A határozatlan időre kikötött vételi jog hat hónap elteltével megszűnik; az ezzel ellentétes megállapodás semmis.
(3) A bíróság a tulajdonost – törvény eltérő rendelkezése hiányában – a vételi jogból folyó kötelezettsége alól mentesítheti, ha a tulajdonos bizonyítja, hogy a vételi jog engedése után körülményeiben olyan lényeges változás állott be, hogy a kötelezettség teljesítése tőle nem várható el.
(4) Egyebekben a vételi jogra a visszavásárlási jog szabályait kell alkalmazni.
376. § (1) A felek megállapodhatnak, hogy a vevő a vételárat meghatározott időpontokban, több részletben fizeti meg, és a dolgot a vételár teljes kiegyenlítése előtt neki átadják (részletvétel).
(2) Az eladó írásban kikötheti az elállás, illetőleg a részletfizetési kedvezmény megvonásának jogát arra az esetre, ha a vevő a részletet az esedékességkor nem fizeti meg. Ezzel a jogával az eladó a részlet megfizetésének első ízben való elmulasztása esetében csak akkor élhet, ha a vevőt erről előzőleg értesítette, és neki a teljesítésre megfelelő időt engedett.
(3) Ha az eladó a szerződéstől elállt, a vevő köteles használati díjat fizetni, továbbá meg kell térítenie azt a kárt, amely a dolog rendeltetésszerű használatával járó értékcsökkenést meghaladja.
(4) A vevőnek átadott dolog elpusztulásának vagy értékcsökkenésének veszélyét – a tulajdonjog fenntartása esetében is – a vevő viseli.